най-големият кредитен консултант в България

Ако краят на поевтиняването на кредитите се вижда, струва ли си фиксиране на лихвата!

    17.02.2017г.

     Жилищните кредити в България никога не са били по-евтини. Факторите за това са много – евтино външно финансиране, голяма ликвидност на местните банки, непрестанно увеличаващи се спестявания на бизнеса и домакинствата, понижаване на нивото на необслужваните заеми, растеж на икономиката.


В допълнение банките се конкурират с все по-добри оферти. С отпадането на наказателната такса за предсрочно погасяване, която беше забранена в средата на 2014 г., все повече кредитополучатели се възползват от тенденцията и предоговарят погасителните си планове. А ако не успеят да се разберат с настоящата си банка – просто отиват при конкуренцията, която е повече от доволна да им направи по-добро предложение. Така само в рамките на 2016 г. лихвите по ипотеките се понижиха с повече от 1 процентен пункт до средно 4.5% годишно.

Най-нискорисковите кандидати за жилищен заем могат да свалят и повече. За такива Алианц банк рекламира лихва от 3.9%, Първа инвестиционна банка – 3.5%, а Прокредит банк слиза до 3%. “През тази година може да станем свидетели и на още по-изгодни оферти от тези, но като цяло потенциалът за понижаване на лихвите се поизчерпи”, коментира за “Капитал” изпълнителният директор на “Кредит център” Тихомир Тошев.

Означава ли това, че скоро може да се очаква обръщане на тенденцията и съответно – повишаване на месечните погасителни вноски? И разумно ли е да се премине към фиксирана лихва сега, за да се ограничи този риск?

Фиксирана или плаваща лихва

Плаващата лихва означава, че месечните погасителни вноски ще се определят частично от пазарната конюнктура. Обратно – фиксираната лихва предполага непроменливи вноски за периода на заема (вижте как се композират двете в графиката). На теория това е подходящ вариант за кредитополучателите, ако очакването им е, че лихвените нива ще се покачват дългосрочно. На практика в момента само две банки предлагат фискиране на лихвата с дълъг хоризонт за първите 10 години от заема – това са Сосиете женерал Експресбанк и Прокредит Банк. Оферти за 5 години фиксирани вноски имат Банка ДСК, Райфайзенбанк, Пощенска банка, Сибанк, Инвестбанк, а за 3 години – Обединена българска банка и Първа инвестиционна банка. Останалите банки предлагат закотвяне на лихвеното равнище за срок от максимално една година, което по-скоро не изглежда интересно. Според данните на БНБ обаче над 95% от новоотпуснатите и предоговорените кредити през 2016 г. са били с плаваща лихва.

Причината за това вероятно е по-високата лихва. Тя е един вид застраховка срещу пазарен риск, която има своята цена. “В момента банките оскъпяват тези заеми с 0.2 до 1 процентен пункт годишно спрямо условията, които биха предложили на клиентите си за кредит с плаваща лихва”, коментира Петър Илиев, изпълнителен директор на консултанта “Кредит ленд”.

За да направят избор, клиентите трябва да имат допускане как ще се движат лихвите дългосрочно и дали си струва първоначално да плащат по-големи вноски.

Според главния икономист на Уникредит Булбанк Кристофор Павлов силната конкуренция между банките ще осигурява ниски лихви за потребителите още поне 2 години (вижте прогнозата му в карето). Както всяка прогноза, тя се базира на определени допускания за еврозоната и българската икономика.

Допускания и сметки

Размерът на тази разликата в повече, която се плаща за фиксирана лихва, е ключът към по-изгодния кредит. Да разгледаме два сценария за кредит от 100 000 лв., който ще се изплаща 20 години. В единия случай се взема заем с плаваща лихва, а в другия – фиксирана за първите 10 години. Ако лихвите се запазят непроменени спрямо сегашния момент – след 10 години ще сте платили между 1200 и 6600 лв. повече по кредита с фиксирана лихва. Тук всичко е ясно – фиксираната лихва е губеща.

Да речем обаче, че след 3 години пазарната ставка се повиши с 3 процентни пункта. Тогава в предстоящите 7 години ще имате по-изгодна фиксирана лихва. Така ако фиксираната лихва е била с 0.2 процентни пункта по-висока ще платите до края на 10-тата година 4700 лв. по-малко лихви.

Ако разликата е 0.5 пр. п., то спестената сума се свива на 2800 лв. Но при разлика от 1 пр. п. и нагоре – жилищният кредит с фиксирана лихва отново ще по-скъп от този с плаващата, макар и с малко над 400 лв.

В подобно прогнозиране можем да допуснем, че финансовите институции са по-професионални от отделните граждани и съответно офертите са направени да предпазят банките от загуба. И все пак логиката е валидна и е добре да се проиграе когато се прави избор.

Още фактори при избора на ипотека

Не бива да се забравя, че рекламите на кредити обикновено акцентират на лихвения процент, но реално клиентите имат и други разходи – такса проучване, оценка на имота, подготовка на документи, учредяване на ипотека, управление на кредита, застраховка на имота и т.н. С тях общият годишен процент на разходите се повишава с около 0.5 процентни пункта на година. Актуални оферти, които включват и разходите по таксите на банките, могат да се сравняват на http://sanuk.bg и http://moitepari.bg

Друг разход, който не трябва да се подценява, е за задължителната застраховка, която върви с договора за ипотечен кредит. Всички банки изискват застраховка на имота, а някои – и застраховка живот на титуляра на кредита. Има банки като Алианц банк, които поемат този разход за своя сметка, иначе той възлиза на 0.1% – 0.15% от стойността на имота годишно.

Според Тихомир Тошев бързото обслужване и цялостното приключване на сделката вече също е сред приоритетите на банките за привличане на нови клиенти. Все по-често обаче сделките се сключват още докато сградата се строи и няма акт 14. Това означава, че по този имот не може да бъде учредена ипотека. Има практика да се отпуска потребителски заем за времето, докато въпросният документ бъде издаден, след което се приключва сделката за жилищния кредит. През последната година по-изгодни са заемите в левове спрямо тези в евро – 85% от отпуснатите са именно в левове.

Източник www.capital.bg

Вижте още:

Ще скочат ли лихвите по кредитите? Имотен бум! Скачат лихвите, скача и вноската Kолко и как може да спестите при предоговарянето на ипотечните заеми Лихвите са твърде ниски за нашия пазар заради рисковата премия Вноските по кредитите не трябва да надхвърлят 25% от доходите Колко от жилищата се купуват с ипотека Ако краят на поевтиняването на кредитите се вижда, струва ли си фиксиране на лихвата! Какви са очакванията за ипотечния пазар през 2017г.? За какво да внимават клиентите, когато решат да рефинансират кредита си? Добра възможност ли са взаимните фондове за инвестиране? Възможни ли са лихви по кредитите под 4% ? Как се движи пазарът на ипотечните кредити в България? Има ли ръст в пазара с луксозни имоти? Проработиха ли ограниченията пред фирмите за бързи кредити? Какво е отношението на българите към взаимните фондове? Как се движи пазарът на ипотечното кредитиране? Къде да спестяват българите? Експерт прогнозира силен спад на лихвите по ипотеки Увеличил ли се е или е намалял процента на българите изтеглили ипотечен кредит през месец юли? Отразява ли се кризата в Гърция върху банковия пазар у нас?