Лихвите по евровите ипотечни заеми са по-ниски
Интервю с Тихомир Тошев за вестник “Пари”
Визитка
Кой е Тихомир Тошев
►Тихомир Тошев е изпълнителен директор и мажоритарен собстве¬ник на една от най-големите компании за кредитно консултиране “КредитЦентър”.
► Председател е на Асоциацията на кредитните консултанти – първото професионално сдружение на кредитните консултанти у нас.
►Тихомир Тошев е изпълнителен директор и на “Адванс Адрес Експертни оценки” и “Фронтекс интернешънъл” АД.
► Завършил е магистратура по инженерна икономика и мениджмънт, както и “Мениджмънт и маркетинг” в College of North West London.
►Той е и лицензиран оценител на недвижими имоти, търговски пред¬приятия и вземания.
Радослава Димитрова
► Господин Тошев, какви ще са тенденциите при ипотечното кредитиране тази година?
- Още в самото начало на 2011 г. ясно се открояват някои различия в ипотечното кредитиране спрямо предходните години. В първата седмица на годината стана ясно, че част от банките удължават периода на промоционалните си оферти и вместо да приключат на 31 декември 2010, те ще бъдат в сила до 28 февруари 2011 г. Така на . практика започваме годината с най-добрите условия по жилищно кредитиране в сравнение с предишните две години. Имам положителни очаквания за 2011 г., като най-вероятно ще се появят още нови, по-интересни и изгодни оферти в областта на ипотечното кредитиране, и то още през първите месеци. Поведението на клиентите, от друга страна, ще продължи да бъде предпазливо и отговорно, но макар и бавно, интересът към покупка на имот с кредит ще се увеличава.
► Прогнозирахте устойчив ръст на ипотечното кредитиране. Колко като процент очаквате да е той?
- Очаквам през 2011 г. ипотечните кредити да нараснат с около 7 до 9% спрямо 2010 г. Като цяло ще продължат да се теглят по-малки по размер кредити – най-често между 30 и 40 хил. EUR, но ще има ръст и на кредитите над 100 хил. EUR, което ще бъде провокирано от желанието на част от по-заможните българи да се сдобият с нов, по-луксозен имот на изключително добра цена.
► Станахме свидетели на двуцифрен ръст на ипотечните кредити през миналите години. Това какви последици донесе на банките?
- Двуцифреният ръст не е лошо нещо, ако е в рамките на 10 до 20-25%. Когато обаче той няколко поредни години надхвърля 50%, както беше, това води до много интензивно развитие на строителството и инвестициите в имоти, което създаде рискове за пазара. Цените на имотите много бързо нараснаха и значително изпревариха ръста на доходите и покупателната способност на средния българин. Създадоха се определени очаквания у бизнеса и клиентите, инвеститорите започнаха да наблягат на количеството имоти, които ще построят, а не на качеството. Всичко това доведе до ситуацията, на която сме свидетели днес – по-ниски цени с 30 до 40% на имотите от пика през 2008 г., затруднения и фалити за част от бизнеса, свито потребление от страна на клиентите.
► Имате ли наблюдения как се реализират ипотеките, които са необслужвани и се налага да бъдат продадени от банките?
- Процедурата за реализиране на подобни имоти е законово регламентирана. Ако клиентът не обслужва кредита си, той става предсрочно изискуем и ако клиентът не го погаси, жилището му се отнема чрез съда и се дава за реализация на съдия-изпълнител. Въпреки че броят на тези случаи се увеличава през последните 2 години, интересът към покупка на имоти на публична продан е слаб. Процедурата по участие в търг за подобен имот е нещо ново за пазара и повечето хора я намират за сложна и неособено атрактивна. По-добрият вариант за клиентите, изпаднали в затруднение, е сами да продадат имота си съгласувано с банката, като по този начин сами управляват процеса по продажбата и в повечето случаи си спестяват значителни разходи.
► Какво губят банките при вторичната реализация на един ипотекиран имот?
- И двете страни губят при вторична реализация. В момента пазарът на имоти още е свит, а цените на имотите паднаха. Това води до по-трудна реали¬зация, постигане на по-ниска цена и значителни съпътстващи разходи и за двете страни.
► Колко изгодни ще са лихвите през тази година?
- И лихвите ще са по-ИЗГОДНИ в сравнение с последните две години. Стартиране с нива между 7 и 7.5% в евро и 8.5-9% в левове, като очаквам през годината тенденцията на плавно намаление на лихвите да продължи и в края на 2011 г. лихвените нива в евро да се движат между 6.25 и 6.75%, а тези в левове между 7.5 и 8.5%.
► А какви цени на имотите очаквате, в каква посока ще вървят те?
- Не очаквам съществена промяна в цените на имотите през 2011 г. Очаквам те да се движат около нивата, на които слязоха през 2010 г. Най-търсените имоти ще продължат да бъдат едностайните и двустайните апартаменти в големите градове в по-добрите квартали.
► А от потребителска гледна точка какво е по-изгодно – потребителски кредит в евро или в левове?
- Както при ипотечните, така и при потребителските кредити по-ниски са лихвите при евровите продукти. Когато обаче се теглят по-малки суми, в рамките на 3000 до 10 хил. лв., клиентите предпочитат да изберат заем в левове, тъй като разликата в лихвите в левове и евро е от порядъка на 1-1.5%, което прави разликата в месечните вноски в този случай пренебрежимо малка. Основният мотив е и да си спестят неудобството от превалутиране на вноските си. При потребителските кредити над 20 хил. лв. и при ипотечните тази разлика става по-значителна и тогава по-изгоден е кредитът в евро.