Интервю за в-к Труд с Тихомир ТОШЕВ

- Г-н Тошев, лихвената статистика на БНБ показва, че жилищните кредити напоследък поевтиняват. Тръгват ли банките агресивно на лов за клиенти?
- Пречупването започна от средата на т.г., въпреки че първите намаления на лихвите бяха още в края на 2009 г. Но тогава пазарът беше предпазлив, а изискванията към клиентите - високи. В средата на т.г. банките оцениха пазара на имоти като стабилизиран, без очаквания за големи ценови колебания. В последните два месеца се появиха лихви, каквито бяхме виждали преди кризата.
Например - фиксирани 5,85 % за първите три години. Заемът с фиксирана лихва за началния период е продукт, моделиран специално за кризата. Максималният срок е пет години. Преди 2008 г. банките също предлагаха твърда лихва до 3 години, но при слаб интерес. Тогава клиентите виждаха, че тенденцията е лихвите да падат.
- А сега тенденцията не е ли пак към намаляване на лихвите. Защо тогава да се фиксира лихва за определен период?
- Трендът е към поевтиняване на кредита, но фиксираните лихви са много ниски. Прогнозите са, че възстановяването от кризата ще е продължително и лихвите няма да слязат бързо надолу. Ще падат плавно с възстановяването на икономиката. Затова фиксирани лихви от порядъка на 5,35-6,35 % дават сигурност на купувачите за следващите 3-5 години.
- Съзирате ли скрити капани? Доколко лихвата действително е фиксирана?
- На нас българите е заложено да търсим уловки, защото много пъти са ни лъгали. При ипотечните кредити фиксираната лихва е твърда и едва ли банката ще рискува имиджа си и да я променя. Фиксираният продукт е в отговор на песимистичните анализи, че кризата може да се задълбочи. Хората се притесняват, че след като са изтеглили кредита, месечната им вноска може да скочи и да се появи риск от необслужване и загуба на жилището.
- Щом банките предлагат фиксирана лихва до пет години, значи и те не изключват вариант за дълга криза?
- На пазара вече преобладават оптимистичните нагласи. Има раздвижване при сделките с жилища, броят им леко се увеличава. В последните шест месеца спад в цените почти няма - по различни оценки е между 1 и 3%. Очакванията са позитивни. Хората са мотивирани да намерят добър имот на добра цена. През 2009 г. нагласите бяха, че лихвите са високи. Сега нивата са с 1,0-1,5 процентни пункта под тези от м.г. И това кара хората по-смело да вземат решение.
- През септември жилищните кредити в левове са били по-изгодни от тези в евро. Коментарът ви?
- Като цяло евровият кредит остава по-евтин. През септември средната цена на кредитите в левове е 9,24%, а в евро - 9,38%. Това се дължи главно на промоционалните оферти в левове и на по-ниските такси и комисиони. Очаквам през октомври пак да се върне предимството за евровите кредити, защото излязоха много промоции и лихвите слязоха надолу.
- Кои са най-активните купувачи на имоти?
- Банките предлагат интересни продукти за млади семейства. Много хора искат да си купят жилище, но нямат финансова възможност. Други се притесняват какво ще се случи с пазара на имота, с кризата. Трета група са хората между 20 и 30 години, които са по-емоционални и смели. Те правят сделките в момента, често разчитайки на помощ от роднини.
- Какъв съвет бихте дали на кандидатите за ипотечни кредити. Кои лихви са изгодни?
- Ако аз вземам кредит, бих се насочил към лихви от 7% в евро за целия период или 8% крайна цена (лихви плюс такси и комисиони). Не бих теглил продукт с фиксирана лихва, защото за мен не е важно вноската да е твърда всеки месец. Но за хора, които търсят сигурност, фиксирана лихва под 6,5% е добър вариант.
- Банките реагираха ли на общественото недоволство срещу непрозрачния начин за определяне на лихвите?
- Вече има четири оферти, при които лихвата се формира от ЮРИБОР (3-месечен или 6-месечен) плюс фиксирана надбавка. Ако кредитът е в левове, се използва СОФИБОР плюс надбавка. При тези продукти цената на кредита се движи от прозрачен пазарен индекс. Клиентите имат интерес. Някои са вътре в темата и първо искат да разберат как ще им се определя лихвата. Очаквам в следващите 1-2 години да се появят повече подобни продукти.
- ЮРИБОР сега е на ниски нива. Добре ли е хората да си връзват кредита с него, ако след време европейската икономика се възстанови и основният лихвен процент се повиши?
- Трудно е да се предположи ситуацията след две години. ЮРИБОР е на исторически ниски нива. Очакванията са още догодина той да нарасне и вързаната с него лихва ще се вдигне. Но хората, които търсят прозрачност, могат да я намерят само в такъв продукт. Не трябва да се забравя, че кредитът може да бъде предоговорен след време при масово понижение на лихвите. Има такса, но тя не е толкова тежка - най-често е между 0,1% и 0,5% от остатъка.
- Облекчават ли банките критерия за доходи?
- Винаги съветваме хората, преди да изтеглят кредит, да минат предварително одобрение на база “доходи”, да разберат каква сума могат да получат. Сега най-често срещаното съотношение дълг/доход е 50%. Тоест не повече от 50% от месечния доход трябва да отива за погасяване на вноската по кредита. През 2009 г. банките даваха до 40% от дохода. Важен за клиентите е и процентът на самофинансиране. Много хора нямат достатъчно спестявания. През 2009 г. самоучастието беше минимум 30%, но вече е паднало до 20% за монолитно строителство.
- Сивата икономика се увеличи. Банките признават ли неофициални доходи, както беше до 2008 г.?
- Има проблем със сивите доходи. Банките винаги са подхождали разумно към неофициалните листчета, написани от работодателя. Винаги водещо е било на какви суми се осигурява лицето. Но е факт, че се приемаха допълнителни “декларации”. И сега при нас идват хора с ниски доходи, неестествено ниски. Признават си, че вземат повече, но не могат да го докажат. Сега обаче работодателите в сивата икономика са изключително притеснени от това и не са склонни да сигнализират по никакъв начин, че крият осигуровки и възнаграждения.
- И на тези хора им отказват кредити?
- Налага се да привлекат съкредитоискател, за да покрият условието за доходи. Най-често това са роднини - майка, баща, брат, сестра, по-рядко братовчед