най-големият кредитен консултант в България

Жилищните кредити поевтиняват

Интервю за в-к Труд с Тихомир ТОШЕВ

- Г-н Тошев, лихвената статистика на БНБ показва, че жилищните кредити напоследък поевтиняват. Тръгват ли банките агресивно на лов за клиенти?
- Пречупването започна от средата на т.г., въпреки че първите намаления на лихвите бяха още в края на 2009 г. Но тогава пазарът беше предпазлив, а изискванията към клиентите – високи. В средата на т.г. банките оцениха пазара на имоти като стабилизиран, без очаквания за големи ценови колебания. В последните два месеца се появиха лихви, каквито бяхме виждали преди кризата.
Например – фиксирани 5,85 % за първите три години. Заемът с фиксирана лихва за началния период е продукт, моделиран специално за кризата. Максималният срок е пет години. Преди 2008 г. банките също предлагаха твърда лихва до 3 години, но при слаб интерес. Тогава клиентите виждаха, че тенденцията е лихвите да падат.
- А сега тенденцията не е ли пак към намаляване на лихвите. Защо тогава да се фиксира лихва за определен период?
- Трендът е към поевтиняване на кредита, но фиксираните лихви са много ниски. Прогнозите са, че възстановяването от кризата ще е продължително и лихвите няма да слязат бързо надолу. Ще падат плавно с възстановяването на икономиката. Затова фиксирани лихви от порядъка на 5,35-6,35 % дават сигурност на купувачите за следващите 3-5 години.
- Съзирате ли скрити капани? Доколко лихвата действително е фиксирана?
- На нас българите е заложено да търсим уловки, защото много пъти са ни лъгали. При ипотечните кредити фиксираната лихва е твърда и едва ли банката ще рискува имиджа си и да я променя. Фиксираният продукт е в отговор на песимистичните анализи, че кризата може да се задълбочи. Хората се притесняват, че след като са изтеглили кредита, месечната им вноска може да скочи и да се появи риск от необслужване и загуба на жилището.
- Щом банките предлагат фиксирана лихва до пет години, значи и те не изключват вариант за дълга криза?
- На пазара вече преобладават оптимистичните нагласи. Има раздвижване при сделките с жилища, броят им леко се увеличава. В последните шест месеца спад в цените почти няма – по различни оценки е между 1 и 3%. Очакванията са позитивни. Хората са мотивирани да намерят добър имот на добра цена. През 2009 г. нагласите бяха, че лихвите са високи. Сега нивата са с 1,0-1,5 процентни пункта под тези от м.г. И това кара хората по-смело да вземат решение.
- През септември жилищните кредити в левове са били по-изгодни от тези в евро. Коментарът ви?
- Като цяло евровият кредит остава по-евтин. През септември средната цена на кредитите в левове е 9,24%, а в евро – 9,38%. Това се дължи главно на промоционалните оферти в левове и на по-ниските такси и комисиони. Очаквам през октомври пак да се върне предимството за евровите кредити, защото излязоха много промоции и лихвите слязоха надолу.
- Кои са най-активните купувачи на имоти?
- Банките предлагат интересни продукти за млади семейства. Много хора искат да си купят жилище, но нямат финансова възможност. Други се притесняват какво ще се случи с пазара на имота, с кризата. Трета група са хората между 20 и 30 години, които са по-емоционални и смели. Те правят сделките в момента, често разчитайки на помощ от роднини.
- Какъв съвет бихте дали на кандидатите за ипотечни кредити. Кои лихви са изгодни?
- Ако аз вземам кредит, бих се насочил към лихви от 7% в евро за целия период или 8% крайна цена (лихви плюс такси и комисиони). Не бих теглил продукт с фиксирана лихва, защото за мен не е важно вноската да е твърда всеки месец. Но за хора, които търсят сигурност, фиксирана лихва под 6,5% е добър вариант.
- Банките реагираха ли на общественото недоволство срещу непрозрачния начин за определяне на лихвите?
- Вече има четири оферти, при които лихвата се формира от ЮРИБОР (3-месечен или 6-месечен) плюс фиксирана надбавка. Ако кредитът е в левове, се използва СОФИБОР плюс надбавка. При тези продукти цената на кредита се движи от прозрачен пазарен индекс. Клиентите имат интерес. Някои са вътре в темата и първо искат да разберат как ще им се определя лихвата. Очаквам в следващите 1-2 години да се появят повече подобни продукти.
- ЮРИБОР сега е на ниски нива. Добре ли е хората да си връзват кредита с него, ако след време европейската икономика се възстанови и основният лихвен процент се повиши?
- Трудно е да се предположи ситуацията след две години. ЮРИБОР е на исторически ниски нива. Очакванията са още догодина той да нарасне и вързаната с него лихва ще се вдигне. Но хората, които търсят прозрачност, могат да я намерят само в такъв продукт. Не трябва да се забравя, че кредитът може да бъде предоговорен след време при масово понижение на лихвите. Има такса, но тя не е толкова тежка – най-често е между 0,1% и 0,5% от остатъка.
- Облекчават ли банките критерия за доходи?
- Винаги съветваме хората, преди да изтеглят кредит, да минат предварително одобрение на база “доходи”, да разберат каква сума могат да получат. Сега най-често срещаното съотношение дълг/доход е 50%. Тоест не повече от 50% от месечния доход трябва да отива за погасяване на вноската по кредита. През 2009 г. банките даваха до 40% от дохода. Важен за клиентите е и процентът на самофинансиране. Много хора нямат достатъчно спестявания. През 2009 г. самоучастието беше минимум 30%, но вече е паднало до 20% за монолитно строителство.
- Сивата икономика се увеличи. Банките признават ли неофициални доходи, както беше до 2008 г.?
- Има проблем със сивите доходи. Банките винаги са подхождали разумно към неофициалните листчета, написани от работодателя. Винаги водещо е било на какви суми се осигурява лицето. Но е факт, че се приемаха допълнителни “декларации”. И сега при нас идват хора с ниски доходи, неестествено ниски. Признават си, че вземат повече, но не могат да го докажат. Сега обаче работодателите в сивата икономика са изключително притеснени от това и не са склонни да сигнализират по никакъв начин, че крият осигуровки и възнаграждения.
- И на тези хора им отказват кредити?
- Налага се да привлекат съкредитоискател, за да покрият условието за доходи. Най-често това са роднини – майка, баща, брат, сестра, по-рядко братовчед

Вижте още:

Лихвите са твърде ниски за нашия пазар заради рисковата премия Вноските по кредитите не трябва да надхвърлят 25% от доходите Колко от жилищата се купуват с ипотека Ако краят на поевтиняването на кредитите се вижда, струва ли си фиксиране на лихвата! Какви са очакванията за ипотечния пазар през 2017г.? За какво да внимават клиентите, когато решат да рефинансират кредита си? Добра възможност ли са взаимните фондове за инвестиране? Възможни ли са лихви по кредитите под 4% ? Как се движи пазарът на ипотечните кредити в България? Има ли ръст в пазара с луксозни имоти? Проработиха ли ограниченията пред фирмите за бързи кредити? Какво е отношението на българите към взаимните фондове? Как се движи пазарът на ипотечното кредитиране? Къде да спестяват българите? Експерт прогнозира силен спад на лихвите по ипотеки Увеличил ли се е или е намалял процента на българите изтеглили ипотечен кредит през месец юли? Отразява ли се кризата в Гърция върху банковия пазар у нас? Как ще се движат лихвите по ипотеки през 2015г.? Как влияят лихвите на банките върху имотния пазар? Повишават ли се или намаляват лихвите по депозитите в България?