най-големият кредитен консултант в България

ГОДИШЕН АНАЛИЗ НА КРЕДИТ ЦЕНТЪР ЗА ПАЗАРА НА ИПОТЕЧНО КРЕДИТИРАНЕ

изтегли анализа тук

Отминалата 2009 г. се характеризираше със силен спад на почти всички следени показатели. Средният размер на отпуснатите кредити, който се счита за най-ясен изразител на тенденциите на пазара, намаля с 22%  и вече е 36 260 евро при 46 800 евро за 2008-ма и 38 600 евро през 2007-ма година.

Основните причини за негативното движение бяха: изключително слабата активност през първата полoвина на годината, спадът на цените на имотите и на процентa финансиране, както и покачването на процентa самоучастие.

Лихвите през изминалата година се движеха между 8,5% и 9,5% за евровите и между 9,5% и 11% за левовите кредити.

Началото на годината бе белязано от напрежението, породено от внесената у нас от САЩ през Европа икономическа криза. Първите месеци на годината се характеризираха с изключително слад интерес към търсенето на кредити. Очакванията за липса на добри финансови перспективи накараха повечето потребители да преразгледат дългосрочните си планове за инвестиция в имот и да потърсят  краткосрочни решения за възникналите нужди.

Tака месец януари беше белязан от слабо търсене и според данните на Кредит Център през първия месец на 2009-та година средният размер на изтеглените кредити за страната е бил едва 34 207 евро – нива близки до тези през юни 2007 г. Единичните сделки през този период на годината се сключваха на цени около 60 000 евро за апартамент при около 60% банково финансиране. През този период основна част от обемите отпуснати кредити се реализираха от предварително одобрени кредити за сделки направени преди началото на кризата.
Новите условия по ипотечните кредити доведоха до увеличение на  самоучастието на потребителите, което целеше тегленето на по-малки по размер кредити и плащането на по-малки месечни сделки. Леко покачване на средния размер на ипотечните кредити се появи през месец март. Нарасна делът на продажбите на ипотекирани жилища, чиито собственици изпитват затруднения. Част от тези жилища също се купуваха с ипотека. Април е месецът, през който станахме свидетели на първото оживление на пазара на ипотечните кредити, предизвикано от активизирането на пазара на жилища.

През пролетта  се увеличи делът на новорегистрираните клиенти, които в рамките на един месец заявиха интерес и не спряха до там, а пристъпиха към следващ етап на сключване на сделка. Месец май продължи започналата тенденция към оживление на пазара на ипотечни кредити, запитванията по сделки нараснаха  спрямо предходните месеци. Средният размер на отпуснатите ипотечни кредити нарасна до 39 200 евро за страната.

Данните от първото полугодие показаха цялостно колебание от страна на клиенти и финансовите институции, власт на малките суми и цялостно свиване на пазара. Месеците май и юни белязаха началото на оптимистичните тенденции и леко покачване на цялостната активност в сектора. Оптимизмът се задържа и през месец юли, когато на пазара се завърнаха клиентите от ниския сегмент на средната класа. Ниските цени на недвижимите имоти накараха хората с невисок, но стабилен доход да предприемат сключване на реални сделки. Средният размер отпуснати кредити обаче падна на 29 650 евро, тъй като клиентите продължаваха да търсят по-малък процент финансиране и по-ниски месечни вноски.

През месец август на пазара на жилища се появи нов интерес към потребителските кредити. Част от потребителите потърсиха тази алтернативна възможност за дофинансиране на покупките си, тъй като режимът е много по-либерален и подходящ при сключване на бързи изгодни сделки. Това обаче беше възможно само за клиентите с високи и стабилни месечни доходи.

Както обикновено, есента донесе по-сериозна активност на кредитния пазар. Запитванията за ипотечни кредити през септември отбелязаха ръст от 15%. Нараснаха не само сключените сделки, но и исканото финансиране. Цялостният пазар стана по-предвидим и по-стабилен. Средният размер на отпуснатите кредити се качи на 32 609 евро през първия есенен месец.

През октомври се чуха други добри новини - по данни на Кредит Център над 80% от запитванията за ипотечни кредити получавали одобрение, тъй като банките са поставили условията ясно, а в резултат на кризата купувачите са станали реалистични в очакванията си. Все по-чести покупки на големи жилища, активност от страна на банките и увеличен среден размер на отпуснатите кредити се наблюдаваха през месеца. През октомври на сцената се завърнаха и по-младите потребители. Ноември се оказа кулминационен за позитивните тенденции – средният размер на ипотечните кредити достигна нивата от 2008 г. и надхвърли 40 000 евро. До края на годината тези тенденции се запазиха и в самия край на годината секторът отчете съществен ръст спрямо нейното начало.

Съотношение евро/лева за страната през 2009 г. е 82/12

Град    Среден размер на изтеглените кредити в евро    Съотношение в евро/лева
%
2007 г.    2008 г.    2009 г. 2007 г.    2008 г. 2009 г.
София 48700    62 529  43 665 66%/34%    79%/21% 84%/16%
Варна 48890    46 503    39 106 55%/45%    85%/15%   86%/14%
Бургас 37660    36 616   33 759 53%/47%    89%/11% 75%/25%
Пловдив 38950    41 579    29 740 58%/42%    81%/19% 79%/21%

Рекорден спад отбеляза средният размер на отпуснатите кредити в София, където бяха реализирани най-големи обеми, а и цените на жилищата претърпяха най-голяма загуба на стойността си. Основните причини за това рекордно понижение бяха във високата активност на този пазар и то основно в най-ниския ценови сегмент. Населението на столицата има най-високи доходи, което означава и повече спестени средства за самоучастие и при новите условия на пазара столичани можеха да си позволят да теглят от банките по-малки суми. Най-неосезаемо бе движението в Бургас – малко над 8%. Това се дължи на слабата активност и сравнително затворения пазар. Сходно беше положението и във Варна, където се търгуваха жилища в средния и високия ценови сегмент, тъй като в най-ниския там има предимно панелни жилища, финансирането за които беше по-ограничено.

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ НА КЛИЕНТИТЕ ПО ВЪЗРАСТОВИ ГРУПИ
Възраст    %

2007 г.  2008 г. 2009 г.
18 – 25 г. 9,97    7,24    3%
26 – 35 г. 48,38    48,46   53,5%
36 – 45 г. 24,58    30,79   26,3%
Над 45 г. 17,07    13,51    17,2%

Финансовата криза засегна най-значително хората с нисък социален статус и тези без сериозна кариера и стабилни лични доходи. Така младите хора между 18 и 25 години почти липсваха в групата на активните кредитополучатели месеци наред. Процентът на хората под 25 години сред общия брой кредитополучатели за цялото първо полугодие беше под 2%. Ръст отбелязаха запитванията на хората на 45 години, които теглеха заеми, за да осигурят жилища за децата си. Работещите хора със стабилни доходи останаха най-активните кредитополучатели през цялата година.

Далновидни се оказаха хората между 26 и 35 години, които прецениха изгодните условия за покупка най-правилно и бяха активни на пазара, комбинирайки заделени пари в брой и ипотечен кредит в момента, в който кредитната политика се либерализира. Техният оптимизмът се оказа решаващ и те генерираха най-голям брой успешни сделки през изминалата година.

ПРОЦЕНТНО РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ НА КРЕДИТИТЕ ПО РАЗМЕР
Размер в евро – %

2007 г.    2008 г.   2009 г
от 0 до 10 000 4,91    2,02    1%
от 10 000 до 30 000 50    35,27    37,5%
от 30 000 до 50 000 27,83    36,46    44,3%
от 50 000 до 70 000 9,32    13,53    10,1%
от 70 000 до 90 000 3,65    6,29    3%
над  90 000 4,29    6,43   4,1%

Потребителите в България през изминалата 2009-та година най-често теглиха суми между 30 000 и 50 000  евро. Общата икономическа ситуация в страната доведе до спад в отпусканите суми над 70 000. Още в началото на годината най-ниските и най-високите кредити изцяло липсваха от общата картина. Едва през месец април се появиха атрактивни цени на имотите от най-високия ценови сегмент, което доведе до по-голяма активност в тегленето на суми над 90 000 евро.

Лускозните имоти продължиха да предизвикват интерес поради по-големия абсолютен спад в цените, в резултат на което през май отпуснатите суми между 70 000 и 90 000 скочиха на близо 11%. Тази тенденция претърпя рязка промяна през юли, когато кризата се задълбочи и оптимизмът на най-богатите, че ще останат незасегнати от негативните тенденции, ги напусна. Това доведе до ново намаление на ипотечните кредити в най-високия ценови сегмент, както и до силен ръст на исканите кредити между 10 000 и 30 000 евро. През август като все по-ясна тенденция се очерта тегленето на по-малки кредити за по-кратки срокове, а често продължаваха  да се отпускат кредитите от средния ценови сегмент. Към края на годината се наблюдаваше известно оживление сред по-високите нива, но най-големият дял се запази за средния сегмент.

Видове ипотечни кредити

2007 г.    2008 г.    2009 г.
Покупка на жилище 82,71%    81,97%   87,5%
СМР 4,19%    3,44%    3,3%
Лично ползване 10,97%    13,76%   9,2%
УПИ 2,13%    0,83%   0%

Близо 90% от всички ипотечни кредити през 2009 г. бяха отпуснати целево – за закупуване на жилище. През февруари и март всички отпуснати кредити бяха за покупка на жилище, като тази тенденция започна да отстъпва малко по малко едва през април, когато се появиха кредити за лично ползване. Техният брой естествено намаля на фона на несигурното финансово бъдеще на почти всички потребители. Предназначението им основно беше насочено в две посоки – реструктуриране на други задължения или финансиране на собствен бизнес. Кризата охлади и желанието на клиентите да инвестират в парцели и такива сделки през изминалата година не бяха отчетени.

Срок на изтеглените ипотечни кредити
2007 г.    2008 г.    2009 г.
До 10 години 3,6%    9,92%    6,85%
10 до 15 години 16,6%    8,24%    24,66%
16 до 20 години 24,3%    22,75%    31,5%
21 до 25 години 43,2%    23,97%    21,92%
26 до 30 години 12,3%    28,09%   9,59%
Над 30 години -    7,03%   5,48%

Кредити с кратки срокове властваха на пазара през цялата година. В срок от 16 до 20 години се отпускаше по-голямата част от кредитите, като другият най-често срещан срок бе между 10 и 15 години. Кредитите със срок на погасяване между 26 и 30 години, които бяха най-често избирани през 2008-ма година, претърпяха силен спад, тъй като големите оскъпявания стреснаха предпазливите и чувствителни към общата нелека икономическа картина купувачи. Спадът в сроковете за изплащане на ипотечните кредити продължи до края на годината, а потребителите продължиха да търсят оптималната сума за разумен срок.

% на финансиране

2007 г.    2008 г.   2009 г.
До 40% 6%    4,2%    11,8%
40% – 50% 5%    8,7%   32,4%
50% – 60% 13%    9,6%   34,7%
60% – 70% 17%    14,4%    11,3%
70% – 80% 22%    21,1%    9,3%
80% – 90% 23%    33,7%    0,5%
90% – 100% 14%    8,3%    0%

По-ниският процент финансиране бе сред основните тенденции за изминалата година. Основната причина беше в рязко повишилия се риск при негативните тенденции при цените на недвижимите имоти. Финансирането между 40 и 60% от общата стойност на сделката бе най-активно през годината, което е силен спад спрямо 2008 г., когато най-много сделки бяха сключени при външно финансиране между 70 и 90%. Финансирането на стойности между 70 и 80% се появи плахо едва през месец септември, когато на пазара на имоти се предлагаха цени, по-ниски от средните за района и типа имот.

Потребителите на ипотечни кредити за годината бяха основно с месечен доход на домакинството между 1500 и 2500 лева. Тази група имаше сериозен дял – над 60% от всички кредитополучатели през 2009-та година са попадали в нея. Най-малък бе делът на домакинствата с доход над 4000 лева, тъй като те представляват и малък процент от населението на страната. Повишеният риск на пазара и относително консервативната банкова политика през годината почти изключиха от пазара на ипотечни кредити домакинствата с доход между 750 и 1500 лева, които през 2008 г. бяха над 40% .

ПРОФИЛ НА КЛИЕНТИТЕ СПОРЕД ПРОФЕСИЯ
Професии 2008    2009
Информационни технологии и телекомуникации    14,6%    16,3%
Енергетика     6,4%   5,2%
Строителство     7,3%    5,1%
Държавна и общинска администрация     15,6%    16,7%
Финансова сфера     4,1%    3,2%
Химическата промишленост     3,9%    3,1%
Медиите     4,8%    4,9%
Учители     2,6%    3,4%
Медицина     7,9%    8,6%
Търговия     12,4%    12,1%
Недвижими имоти     2,6%    1,9%
Туризъм    10,6%    10,4%
Селско стопанство    4,2%    4,1%
Други     3%   5%

При разпределението по професии представителите на сферата на информационните технологии и телекомуникациите отчетоха известен ръст. Работещите в държавната и общинска администрация, учителите и лекарите също бяха сред професиите, станали малко по-активни потребители на ипотечни кредити. Естествен спад се наблюдава при работещите в областта на енергетиката, строителството и финансите – сферите, които бяха най-силно засегнати от икономическата криза.

Очакванията на експертите от КредитЦентър са началото на 2010 да бъде различно от началото на предходните години. Традиционно слабите месеци януари, февруари и март тази година се очаква да са по-активни от предходните години, от една страна поради оживлението на пазара в края на 2009г. и от друга поради очакванията през тези месеци да се появят повече изгодни оферти на пазара на недвижими имоти от затруднени клиенти, нуждаещи се от свежи пари.

От друга страна още от началото на годината някои финансови институции влязоха в кампания по ипотечните си кредити, като очакванията на КредитЦентър са още няколко банки да влязат в такава кампания през февруари и март. През пролетта активността ще се засили и потребителите ще преразгледат позицията си на изчакване, в резултат на което общите обеми през новата година ще надвишат тези през 2009-та с 20-25%. Лихвите също ще продължат да следват тенденцията на намаляванв, оформила се в края на 2009г., като се понижат между 0,5 и 1%, като при някои левови кредити спадът може да достигне и 1,5%. Така в края на 2010 година лихвите в евро очакваме да се движат между 7,25 и 7,75%, а в лева – между 8,5 и 9,5%. Не се очаква сериозна промяна на другите параметри на кредитите с изключение на  промоционални кампании, в рамките на които може да има намаление на отделни такси или комисионни.

Средният размер на отпуснатите кредити ще нарасне, тъй като ще се раздвижи и средния ценови сегмент на имотния пазар. Финансирането ще се задържи около 55-70% от цената на сделката, като за по-ликвидни имоти то ще достига до 80%. През 2010 година се очаква да се появят и нови, съобразени с кризисните условия продукти с фиксирана  лихва за определен период, както и повече възможности за финансиране на имоти в строеж – между Акт 14 и Акт 16. Според анализаторите все още е рано да се появят продукти за финансиране на имоти «на зелено». Позитивни са очакванията и за качеството на отпуснатите кредити – според много фактори чистотата на кредитния портфейл през 2010 година ще е много по-висока от тази на кредитите, отпускани до момента.

Вижте още:

Прогноза на Кредит Център за 2017 година Тихомир Тошев: Най-после професията на кредитните посредници ще се регламентира Как се движи ипотечния пазар през първото тримесечие на 2016г.? Кредитният пазар в края на 2015г. и очакванията за 2016г. Кредитният пазар през лятото на 2015 година! Кредитния пазар през пролетта на 2015г.!!! Годишен анализ на Кредит Център за 2014г. Прогноза на Кредит Център за пазара на ипотечни заеми през предстоящата 2015 година Анализ на кредитния пазар за месец октомври 2014 година Месечен анализ на кредитния пазар за месец септември 2014 Месечен анализ на кредитния пазар за месец август 2014 Месечен анализ на кредитния пазар за месец юли 2014 Месечен анализ на кредитния пазар за месец май 2014 Месечен анализ на кредитния пазар за месец април 2014 Месечен анализ на кредитния пазар за март 2014 година Месечен анализ на кредитния пазар за февруари 2014 година Месечен анализ на кредитния пазар за януари 2014 година Годишен анализ на Кредит Център за 2013 година Месечен анализ на кредитния пазар за ноември 2013 година Месечен анализ на кредитния пазар за октомври 2013година

Пресцентър: